La Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia en su sentencia SAP Bilbao 178/2026, de 7 de abril de 2026. ha avalado la validez de un sistema de reparto de gastos comunitarios aplicado durante décadas, aunque no coincidiera exactamente con los coeficientes reflejados en el Registro de la Propiedad. La resolución refuerza el peso jurídico de la práctica comunitaria consolidada y limita el uso tardío de la protección registral por parte de propietarios que conocían y aceptaban el funcionamiento interno de la comunidad.
El conflicto surgió cuando una propietaria impugnó los acuerdos de aprobación de cuentas y presupuestos de su comunidad al considerar que se le estaban aplicando cuotas superiores a las previstas en su escritura de propiedad. En concreto, sostenía que determinados gastos se le imputaban conforme a un coeficiente del 3 %, pese a que en el título registral figuraba una cuota de participación del 1,5 %.
La demandante solicitó la nulidad de los acuerdos comunitarios y reclamó que las cuentas se recalcularan conforme a los porcentajes inscritos en el Registro, además de la devolución de cantidades abonadas en exceso.
Sin embargo, la comunidad defendió que el edificio se regía desde finales de los años cincuenta por unas normas internas históricas que diferenciaban distintos tipos de gastos y atribuían coeficientes específicos a determinadas viviendas. Aunque esas reglas nunca llegaron a inscribirse formalmente, la comunidad acreditó que habían sido aplicadas de manera constante y pacífica durante décadas.
La Audiencia Provincial recuerda en su sentencia que, como regla general, los estatutos o modificaciones no inscritos no pueden perjudicar a terceros adquirentes de buena fe. No obstante, matiza que esa protección desaparece cuando el propietario conocía efectivamente el sistema comunitario y lo había aceptado de forma continuada.
La Sala se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo, especialmente en la STS de 25 de abril de 2013, para rechazar una interpretación excesivamente formalista de la falta de inscripción registral cuando existen pruebas claras de conocimiento y aceptación por parte del comunero.
En este caso, el tribunal considera determinante que la propietaria hubiera manifestado en la escritura de compraventa conocer y aceptar las normas comunitarias. Además, participó durante más de quince años en juntas de propietarios donde se aplicaba el mismo criterio de reparto sin formular objeciones.
La resolución también destaca que la comunidad ya había corregido años atrás un error en la aplicación de cuotas que había beneficiado temporalmente a la demandante, regularización que tampoco fue impugnada en su momento.
Uno de los elementos centrales de la sentencia es la relevancia que la Audiencia otorga a la práctica comunitaria mantenida de forma estable durante años. El tribunal considera acreditado que el sistema económico de reparto se venía aplicando de forma constante y diferenciada según el tipo de gasto y las características de determinadas viviendas.
La Sala concluye que la propietaria no puede invocar ahora la ausencia de inscripción registral para alterar un modelo económico que conocía y había aceptado tácitamente durante largo tiempo. En consecuencia, rechaza un uso “oportunista” de la protección registral y prioriza la estabilidad jurídica y económica de la comunidad.
La resolución puede tener un impacto importante en miles de comunidades de propietarios antiguas cuyos estatutos históricos nunca fueron inscritos formalmente en el Registro de la Propiedad. La sentencia deja claro que la ausencia de inscripción no invalida automáticamente las normas internas cuando existe prueba suficiente de conocimiento y aceptación prolongada por parte de los propietarios.
Para abogados especializados en propiedad horizontal y administradores de fincas, el fallo refuerza la importancia de elementos como la conducta mantenida por los comuneros, la participación en juntas, el pago reiterado de cuotas o la ausencia de impugnaciones durante largos periodos. Todos estos factores pueden resultar decisivos para acreditar la aceptación tácita de un determinado sistema de reparto.
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